Cómo Estimar el Precio de Venta de mi Vivienda
Una pregunta común en los propietarios de una vivienda es ¿Cuánto vale mi casa?
Historias de cómo estiman el precio de su vivienda hay muchas, desde:
- Mi vecino la está dando en tal precio y la mía está mejor así que la subiré otros doscientos mil pesos.
- La nueva casa que quiero comprar cuesta tanto así que mi depa lo debo vender en tanto para poder comprar lo que quiero
- Entre a internet y vi que se están vendiendo en tanto.
- La voy a dar en este precio así que a la gente le gusta regaterar
Pero la realidad es un poco más complicada de lo que puede ser.
Fijar el Precio de Venta es unos de los puntos más importantes en la venta de una casa y es también uno de los errores más comunes de los propietarios.
Porque eso si, está claro que todo el mundo quiere ganar lo máximo posible en la venta de su propiedad, así que la tentación de pedir demasiado es habitual. La verdad es que esto es lo que a menudo supone que las viviendas más caras acaben vendiéndose por debajo de su valor de mercado. Pero… cuáles son las consecuencias de no poner el precio correcto desde el principio:
- Una vivienda cara ayudará a tus competidores a vender la suya.
Tu vivienda servirá para que otros en tu zona o colonia demuestren que la suya es una buena Oportunidad. Tu objetivo debe ser entrar en el mercado a un precio que atraiga a los compradores, no que les lleve a otras viviendas.
- Perderás posibles compradores interesados.
Los posibles compradores solo visitan aquellas propiedades que están dentro de sus posibilidades, que a menudo son muy ajustadas. Aunque como propietario estés dispuesto a aceptar ofertas más bajas, no vas a recibirlas porque los posibles compradores no llegarán ni tan siquiera a ver tu vivienda.
- La vivienda se quemará en el mercado.
La gente evita las viviendas que llevan tiempo a la venta, porque suponen que esconden algo raro o que el vendedor no está dispuesto a negociar. Las mejores ofertas se reciben generalmente en los primeros 30 días, pero sólo si el precio es correcto desde el principio.
- Riesgo con avalúos bancarios
Aunque tu potencial comprador te hiciera una oferta por encima del mercado, por desconocimiento del mismo, el banco sí sabe lo que vale en realidad tu vivienda y no dará un préstamo para ella o no el qué espera el comprador. Como propietario tendrás que ajustar el precio de todas maneras, o perder la operación.
Tal vez te interese esto:
Pero vamos aclarando un par de puntos. Primero veamos la diferencia entre Precio y Valor
El precio de tu propiedad es lo que tú crees que vale en base a tu propia experiencia.
El valor de tu propiedad es el beneficio que el comprador percibe de ella cuando se interesa en comprarla. “¿Cómo me beneficio comprando esta vivienda?” “¿Qué gano yo comprando esta vivienda?”
El precio de una propiedad es algo tangible; pero el valor de una propiedad es algo intangible. Cuando lo tangible y lo intangible se enfrentan en el sector inmobiliario, lo intangible siempre gana y es algo completamente diferente para cada persona, ya que cada persona busca rasgos específicos.
Y por qué digo lo anterior, por algo importante. El valor de mercado real de tu casa se define como:
El precio al que un comprador está dispuesto y puede pagar por tu casa y tú estás dispuesto a vender.
Después de todo esto te preguntarás
¿Cómo estimar el precio justo de mercado de mi casa?
Llegamos a la estimación del precio justo de mercado haciendo un Análisis de Oferta del Mercado Comparativo. Y cómo se hace eso:
Comparando propiedades con la tuya que se vendieron en los últimos seis meses, las que expiraron en los últimos seis meses y las que siguen activas. Por lo tanto deberás comparar:
VENDIDAS Estos nos muestran la realidad, qué casas se están vendiendo y por cuánto en tu zona. Aquí es donde debería estar tu precio de salida; sin embargo no es tan sencillo conseguir está información para alguien que no está involucrado en el medio inmobiliario.
ACTIVAS En este grupo podrán estar tu competencia. Recuerda que los precios representan solo los deseos esperanzadores de sus propietarios, no necesariamente la realidad de lo que se venden las casas.
EXPIRADOS. Estas son casas que no se vendieron y que a menudo han estado en el mercado por 6 meses, un año o más. Es posible que no se hayan vendido debido a la condición de la propiedad, o porque fueron sobrevalorados.
Aquí es donde se Estima el Precio de Salida. Por debajo de las propiedades Expiradas y dentro de un rango de las propiedades vendidas y las que están activas. Como se muestra en la gráfica.
Sin embargo, las cosas no son así y los propietarios comenten normalmente los siguientes errores según mi experiencia:
a) Precio: Alto para después negociar,
b) Emocional: Debes ver tu vivienda desde una óptica objetiva, sin dejarte llevar por las emociones. Parece obvio, pero ese apego hacia tu vivienda te impide ver la realidad y consideras tu casa, departamento la mejor de la zona y que vale más que las demás.
c) Necesidad: Quieres vender condicionado a tus necesidades
d) Comisión: Otro grave error es considerar que debes vender más caro para que salga la comisión del profesional inmobiliario, en caso que lo promueva con alguno.
Siempre es tentador obtener el mayor beneficio posible y de aquí el error común de poner un precio de salida alto para así negociar después.
Con esto lo único que lograrás es desactivar a compradores potenciales, te recuerdo que los compradores, aunque no lo creas, han estado informándose y tienen una visión cercana de cuánto está el metro cuadrado de vivienda en la zona que pretenden.
Aún con todo esto de tener un precio adecuado al mercado, te sorprenderá descubrir que el factor más importante en la venta de una vivienda no es solo su precio; sino un cúmulo de factores; donde se encuentran algunos pequeños detalles. El precio de un inmueble influye y es importante, pero con la ayuda de otros factores como tener una casa atractiva y marketing digital, podrás vender una propiedad con rapidez y por lo que vale.
De lo anterior, mi recomendación:
Tener un precio de salida competitivo, por supuesto, pero si quieres destacarla, deberás hacer un poco más que eso y ponerla atractiva para que obtengas la atención e interés de los compradores.
Recuerda:
El precio adecuado es el primer paso para hacer una buena venta en un tiempo razonable
Mis mejores deseos en la venta de tu propiedad.
Abrazo grande.
